經濟基礎決定上層建筑，民法不可無視社會主義市場經濟的要求而自說自話。如果說民法典合同編兼顧中國國情和世界市場的運行規則，那么，民法典物權編則更多的是反映、固定中國特色社會主義基本經濟制度和市場經濟體制的內在要求。民法典物權編必須遵循的指導思想是：堅持正確的政治方向，走中國特色社會主義法治道路；適應中國社會改革、前進的現實，滿足中國社會生活對于物權制度的實際需要；貫徹落實《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》及《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》，將其中有關物權的政策轉化為法律制度及具體規則；對于現行物權法及其他單行法有關物權的制度及規則與民法典物權編之間的關系，執行既不推倒重來，也不照單全收的方針。

　　將與物權相關的重大改革政策法律化

　　民法典物權編堅持國家所有權、集體所有權的基本制度，在此前提下，應當盡可能多地設置物權的種類，至少包括居住權、典權和農村土地“三權分置”下的農村土地權利等物權類型。按照“三權分置”的政策構想，農村土地權利可分為土地所有權、土地承包權和土地經營權三類。土地承包權源自土地所有權，土地經營權源自土地承包權，即農戶的土地承包權為土地經營權的“母權”。在法理上，農戶的土地承包權被視為民法上的“物”，該“物”之上存在著“所有權”，該“所有權”就是土地經營權的“母權”。

　　土地承包權和土地經營權的設立和轉讓，事關農戶或其他取得該權利之人的重大利益，尤其關系農民的生存問題。為了確保農民利益不受侵犯，為了善意第三人免受不測的損害，對于土地承包權和土地經營權的設立和轉讓應當采取登記生效要件主義，即土地承包權和土地經營權非經登記不得設立、轉讓，以避免采取登記對抗主義甚至登記可有可無的模式而可能給農戶帶來的損害。這樣的改革具有現實可行性，因為全國農村正在扎實開展土地登記工作，土地承包權和土地經營權的設立和轉讓予以登記不再困難。

　　相應的改革也應體現在地役權設立制度上。現行法上的登記僅為對抗善意第三人的模式需要反思：第一，地役權只是問題解決中可供選擇的一種途徑，不排斥當事人選擇債權的方式，甚至友情等非法律的路徑。對于粉刷外墻、整修柵欄等事項的處理，需役地人若嫌登記麻煩，完全可以通過與供役地的權利人訂立借用或租賃等合同，從而享有債權的方式，以達到目的。因此，以登記煩瑣為由反對登記為地役權生效要件的模式，有因噎廢食之嫌。第二，把登記作為地役權的對抗要件，使得現行法上的物權變動模式過于多樣化，即使是基于民事法律行為的物權變動模式也不統一。鑒于多樣化不利于人們對法律的理解和掌握，除非不得已，應當以統一化為目標。既然民法典物權編總的精神是基于民事法律行為的不動產物權變動以登記為生效要件，那么，個別物權只在具備足夠充分且正當的理由時才設置例外，這才符合邏輯。第三，應當正確估計登記為地役權設立的生效要件對于減少糾紛、有利于交易安全等方面的積極作用。有鑒于此，民法典物權編應采取登記為地役權設立的生效要件的模式。

　　對于“川氣東送”、“南水北調”、三峽輸電線路的安裝等工程，若采取地役權模式解決利用沿途土地的權利，就面臨著土地權利人不同意簽訂地役權合同的危險。欲突破沿途土地權利人拒絕簽訂地役權合同的障礙，保障地役權肯定設立，以滿足國民經濟發展和保障國家戰略安全，可有兩條路徑：一是規定強制締約制度；二是設置法定地役權制度。因此，民法典合同編可規定強制締約制度，民法典物權編則應設計法定地役權類型。

　　雖然繼續保持物權法定主義，但須避免其僵硬化，僅使具有一定的物權效果即可符合社會需要的，得依個別具體情形，賦予若干物權效力。承認習慣法甚至習慣可以創設物權，當依習慣法生成新的公示方法時，即使認可依習慣法生成的該種物權，也無須擔心物權法的公示原則會被破壞。并且，這樣還會克服物權法定主義無法適應經濟交易關系的發展、無法滿足現實生活對新種類物權的需要的弊端。

　　對其他物權法律制度的修改、補充和完善

　　現行物權法第142條正文關于“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人”的規定，對于澄清土地權利與建筑物、構筑物及其附屬設施的物權之間關系的理念，形成適當的房地產權屬理論，正確裁判房地產案件，都具有不可或缺的重要作用，其基本理念應被民法典物權編承繼。因為建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權不可能憑空孤立存在，必須以土地權利作為自己的正當根據，否則構成無權占有。同時也須注意，房地權屬的確定與變動原則上一體，不應僅限于建設用地使用權人建造建筑物的場合，非建設用地使用權人在建設用地上建造建筑物，在基于合作建房合同（約定建造一方僅僅取得使用建筑物的債權）、出于為建設用地使用權人謀利益的目的等情況下，建筑物的所有權也應歸屬于建設用地使用權人。

　　在登記為不動產物權變動的生效要件主義下，登記發生現行物權法第16條第1款規定的效力，即發生權利正確性推定的效力，結合現行物權法第106條等條款的規定解釋，也可以說它承認了不動產物權登記的公信原則、公信力。不過，現行物權法第16條第1款的表述沒有準確地顯示出這樣的意義，有必要改進，民法典物權編在確立不動產物權登記具有權利正確性推定的效力、公信力時，應當這樣設置條文：“如無相反證據，不動產登記簿是確定物權歸屬和內容的根據。”

　　現行物權法第24條規定，船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。這一表述，未明確生效要件，給司法和仲裁帶來困擾。有鑒于此，民法典物權編應明確船舶、航空器和機動車的物權變動以交付為生效要件、登記為對抗善意第三人的要件。當然，確立這種模式，在出賣他人的船舶、航空器或機動車場合，判斷受讓人是否為善意的標準會更加嚴格。

　　對于非基于法律行為而生的物權變動的原因，有些未被現行物權法所確認。例如，附合、混合、加工在現實生活中常見，應由法律規制，民法典物權編應當明確這些物權變動的原因。

　　民法典物權編若采取緩和的或曰寬松的物權法定主義，則可同時承認有的用益物權可以動產作為客體；若奉行嚴格的物權法定主義，同時限定物權的類型，則應僅僅承認不動產為用益物權的標的物。

　　在城鎮，供熱管線星羅棋布，其法律地位如何，事關社會秩序和有關各方的利益，民法典物權編應對此設置規則。供熱管線若與建筑物連為一體，可作為建筑物的重要成分；若被埋于地下，可作為土地的重要成分，而不視為一個獨立的物。

　　對于人防工程，民法典物權編原則上應貫徹“誰投資，誰受益”的原則，即人防工程若為國家投資建造的，就歸國家所有；若為享有建設用地使用權的開發商等權利人出資建造的，就歸此類建設用地使用權人所有，但出于戰備、國家安全的需要，國家有關部門對人防工程享有優先使用的權利，并且此類規范為效力性的強制性規定。

　　 （作者：崔建遠，系清華大學文科資深教授，教育部長江學者特聘教授）